老破小的原拆原建，比想象中复杂​

差不多一周以前我们推送了一篇《上海有房子70年到期了，结局很意外》

后台留言最多的一类问题就是

钱到底谁出

说实话，这个问题有点问到我了

我在文中只一笔带过说主导方是上海市，但显然这个答案我是没法展开的

为此我觉得有必要去采访下正在做的原拆原建项目，也就是那篇文章里的彭一小区

彭浦新村走起

从1号口出来，就看到彭一小区被拆的只剩这么一点了

我走了周边一圈居委会、街道办、房改办，最终还是为上面那位粉丝找到了答案

不过这里工作人员张口第一句就吓我一跳

「没什么所谓的原拆原建」

TA说对居民来讲，我从这里拆出来，又回到这里居住，就是原拆原建

但对于TA来说，原先住5栋501，拆完建好再回来你还住5栋501，左右隔壁邻居都没变的，才叫原拆原建

所以我们口中的“原拆原建”，有个更严谨的说法，叫“拆一还一”

那有没有严格意义的原拆原建，有，曹杨新村，它的部分楼栋采用的就是这种方式，把原来楼拆了，重建后又住回原来单元楼、门牌号

但是这种拆迁模式，在上海几乎只存在于曹杨新村，借鉴分享意义有限

日常大家更多碰到的还是“拆一还一”这类原拆原建

好了背景铺设到这，该进入正题了

01

原拆原建，到底谁来掏钱

刚开始我们以为这类旧改的逻辑是，拆掉原来的房子-平整土地-拿出来招拍挂-让开发商介入，然后规定好土地的代建、配建比例

比如为居民代建好房屋，做好配套，代建公租房、保障房之类的，然后开发商从中收益，居民的房子也可以建好

但其实彭浦新村这类公房改造根本不是这个逻辑

这是纯政府投资的民生项目

连城市更新基金都没用上，就是政府纯用一般公共收入来做

我们之前那篇文章中，带过一句原拆原建「主导方主要是上海市」，那具体是怎么主导的呢

弄清这个问题，我需要为各位说清两件事

首先，这房子是谁的

也许你会说，当然是居民的，其实不是，但凡这种原拆原建、拆一还一的房子都有一个共性，就是公房

公房什么概念，就是国家把房屋租赁给个人，产权不归个人

那归谁呢，以彭浦新村为例，它是属于一个叫北方集团的国企，从产权到物业管理，都是北方集团在做

北方集团又是谁的

来源：企查查

嗯，静安区政府的

所以事情是这样，原拆原建的房子都是公房，而公房产权又属于政府下面的国有单位，比如彭浦新村，产权归静安区政府下面的北方集团

那现在要原拆原建了，谁出钱——静安区政府

但是你看所有原拆原建居民签合同的公章都盖的是——北方集团

02

这个北方集团，主要负责什么

走流程

原拆原建过程涉及国土、归资、税务、房管局等众多部门，一个原拆原建项目走下来，需要去各个部门审批

做这些事的人，就是北方集团

而且和居民直接签约的也是北方集团

另外，北方集团有自己的物业公司，房子还没拆的时候，彭浦新村都是北方集团在管理

包括拆除的时候，也是北方集团来负责

不过房子拆掉、土地平整出来之后，也是要招投标的，只不过招的不是开发商，而是建筑商

比如彭三小区（五期）的原拆原建，就招的上海建工集团

而上海建工也是北方集团的供应商之一

来源：企查查

那上海市其他区有没有类似北方集团的存在

都有，比如说：徐房集团，归属徐汇国资委

来源：企查查

虹房集团，归属虹口国资委

来源：企查查

他们不是国家机关，但直属于国资单位，也算是体制内

而这些国企本身也是由各个部分组成的，比如北方集团旗下控股企业26家

其中就包括物业、维修应急这类的

来源：企查查

说这么多，就是想跟各位表达一件事，原拆原建是无开发商无盈利的纯政府行为

它从产权人、物业管理、后期拆除建设，背后主导方都是政府，而且不仅静安，徐汇是、虹口也是

03

既然民生，那房子是不是多多益善

如果可以拆除重建，那我们尽量多盖，盖的高不就好了

不行

首先，这是按照原来的户型来设计的，所以整体来看不太能多出很多房源

而且，这个房子不是无限高的，会有两方面限制

► 容积率限制

► 高度限制

容积率限制，是城市规划限制，高度限制，是考虑到周边其他小区采光

在这些条件下再去看原拆原建这件事，就是可以多建，但十分有限

再次，多盖房子还会面临一个问题，就是我在同样体积里塞更多户型是可以的

但这就触及另一个问题，这里整改的初衷是什么

其实是改善这里的生活

如果是这样的话，同样体积塞1000套和塞1200套的居住体验肯定是有差别的，套数设计的越少，居民的厨房、卫生间就越大

这多出的200套的面积，分摊到1000套业主的房子上，可能只是卫生间、厨房多了一点点面积，但这就够了

原拆原建是为了让原来住这的居民有一个更好的生活，而不是多盖房子

所以你去看这样原拆原建小区的项目，最后多出来的房子数量都不会很多，比如说彭一小区，2000多户居民，最后多出来的房子可能也不会超过100套

不过话说回来，这多出来的100套怎么办

地、房子都是北方集团的，归根到底还是静安区政府的

那多出来的房子，卖是不可能，但是会被拿出来做保障性租赁住房等民生工程

说到这，又涉及到了另一个问题

就是拆一还一，可不可以多买几套，或者换更大面积，关于这个问题，我们目前还没得到明确回复，但这背后有一个逻辑想跟大家分享下

就是如果你拿到更多套或者更大面积，那其他人的家怎么办，要知道拆一还一多出来的房子，都是要严格进入静安区政府保障房等民生工程体系的

所这件事按照目前原拆原建逻辑是行不通的

04

那原拆原建后的家长什么样

这个问题我也找到了答案

正在拆迁的彭一小区的对面，是彭三小区（五期）

这就是一个活生生的原拆原建项目

我去的时候，项目还在施工，不过所有楼栋已经封顶，门窗水电也做好了，只是还没通，我们抢先一步看看这类原拆原建，会有哪些直观改变

首先，面积会变大

但不会很大，差不多10㎡的样子

多出来的面积，主要用来建独立的厨房+卫生间

还有阳台

还有地下停车库，老公房终于有配套这件事了

这也是为什么原拆原建的居民需要到外面漂3-4年，原拆原建最耗费时间的地方就是打地基，比如未来彭一小区的改造，地下有2层，所以4年无疑了

有人问我，为什么开发商从拿地到开盘半年就可以了，半年其实只是开盘的时间，真正项目建好封顶、通水电、验收，到你能入住的阶段，基本也就3年

那未来住进去小区环境会怎样

可以看看旁边同样是原拆原建的彭三小区

图书馆、社区食堂、停车位，秩序井然

这些还都是看得见的好处，看不见的好处才是原拆原建真正厉害的地方

也就是，租赁公房，变成70年产权房

以往只有独立厨卫才可以做到的事情，在“拆一还一”过程中，就顺利实现了

因为增加了独立厨卫、外加将近4㎡的阳台，于是以前的租赁房就有了变身产权房资格

这样的房子能和以前是一样的价格吗，就以现在的改造后的彭三小区和彭五小区对比，彭三小区现在均价5-6w/㎡，彭五小区还在3-4w/㎡，每平米差2w左右

05

那原拆原建这么好的事，什么时候才能轮到我

我们知道市中心拆迁大概率都是离开自己原先住的地方，而这类原拆原建式的旧改，被很多人好奇和欢迎，那什么样的房子才可以被原拆原建

首先，必须老旧公房

“老旧公房”这4个字需要拆成两部分来看

首先是必须“老旧”，如何定义这里的老旧，一般是建于50-60年代，将近70年，但是不卡死70年，比如彭浦新村就是67岁

其次是必须“公房”，就是以前都是国家租给个人，而不是卖给个人的房子，个人是作为承租人住在房子里，手握一张承租卡，而不是产权证

这也是为什么静安区彭浦新村的原拆原建最先启动，因为它不仅是老旧公房，而且是全市第一批公房

其次，小区没有独立厨卫

拆一还一改造的目的之一，就是要让老百姓有可以独立使用的厨卫，改善居民的生活环境

看过《蜗居》的小伙伴应该还记得，海藻的姐姐海萍以前住在一栋老房子里，然后厨房是共用的，经常为了做饭时间、洗菜用水，一言不合就开撕

其实共用厨房难以避免的就会出现这个问题

以前我租房那会，一个楼层只有一个厨房，2-3个灶台，基本都得赶早做饭，不然没位子

但是赶早做了饭又容易凉，然后洗菜池又只有一个，你洗把葱还得边排队边望望锅里的菜别糊了，因为前面还有一个人在慢悠悠洗碗

所以在决定要不要拆一还一的时候，一个现实的关注点就是，这栋房子有没有独立厨卫

第三条就是得老百姓都同意，以上这3种条件，并不仅仅适用于彭浦新村，也不仅适用于静安，全市范围来看都是如此

所以

我们反溯一遍

这是上海市区政府全投资，目的是改善民生，对于“原拆原建”小区，有自己的挑选标准

一个50-60年代老旧公房，被计划原拆原建，或者说拆一还一之后，政府出资进行改造，然后这里的居民就先出去过渡

3-4年后，家还在那

以上为正文，来自巧克丽丽

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